Förhandsbesked

Om man har planer på att bygga något som kräver bygglov kan man först söka förhandsbesked. I förhandsbeskedet prövas om det man vill bygga, t.ex. en villa, kan tillåtas på platsen. Då får man tidigt reda på om det man planerar att bygga överhuvudtaget är möjligt att bygga på just den plats som man tänkt sig.

Vad är ett förhandsbesked

Det är vanligast att söka förhandsbesked när man vill bygga ett nytt hus på en obebyggd tomt utanför detaljplanerat område. Antingen äger man redan en tomt eller en bit mark som man vill bygga på. Eller så har man hittat en obebyggd tomt eller en bit mark som man vill köpa. Om man vill stycka av en bit mark till en ny fastighet går det lättare om man har ett positivt förhandsbesked.

Om platsen är lämplig att bygga på, ger byggnadsnämnden ett positivt förhandsbesked. Är den olämplig får man ett negativt förhandsbesked. När man har fått ett positivt förhandsbesked har man två år på sig att söka bygglov.

När ska man söka förhandsbesked

I städer och samhällen finns oftast detaljplaner med bestämmelser om vad marken får användas till och vilken typ av bebyggelse som får byggas. Exempelvis kan det stå att det bara får byggas bostäder, att husen får ha högst två våningar och att bara hälften av tomterna får bebyggas. Då vet man i förväg vad som får byggas på olika fastigheter och vad man kan få bygglov för. Utanför detaljplan är det mer osäkert vad som får byggas, därför kan man söka förhandsbesked innan man söker bygglov.

Ett förhandsbesked kräver inte lika mycket ansökningshandlingar till exempel ritningar som en ansökan om bygglov. Man får reda på om det överhuvudtaget går att bygga på platsen utan att behöva bestämma exakt vilket hus man vill ha och ta fram ritningar till det. På så sätt slipper man lägga ner en massa tid och pengar i onödan. Ska man köpa en obebyggd tomt bör man inte fullfölja köpet om det inte finns ett positivt förhandsbesked, i så fall kan man stå med en tomt som man inte får bygga på.

Hur prövningen går till

Den prövning som görs kallas lokaliseringsprövning. Byggnadsnämnden undersöker då om platsen lämpar sig för det man vill bygga. Vid prövningen utgår man bland annat från bestämmelserna i 2 kapitlet i plan- och bygglagen och riktlinjer i översiktsplanen. Prövningen ungefär samma som görs när man gör en detaljplan. Detaljfrågor som utformningen och den exakta placeringen prövas inte i förhandsbeskedet utan senare när man söker bygglov.

I plan- och bygglagen står bland annat att markområden ska användas för det som området är mest lämpat för. En avvägning mellan olika intressen ska alltid göras så att samhället utvecklas på bästa sätt. Det finns många saker att ta hänsyn till. Det ska passa med ett hus på platsen med tanke på landskapsbild och bebyggelse som redan finns i närheten. Det ska vara lämpligt avstånd till naturområden, fornminnen, vägar, ledningar i marken och luften. Närliggande anläggningar såsom skjutbanor, idrottsanläggning med mera är andra saker som ska tas hänsyn till. Det måste också gå att göra en väg fram till huset om det inte finns idag. Eftersom det sällan finns kommunalt vatten och avlopp på landsbygden måste eget vatten och avlopp gå att ordna.

Byggnadsnämnden ska underrätta de grannar och andra som berörs, om ansökan och ge dem möjlighet att yttra sig.  I vissa fall skickas ärendet även till Trafikverket, elbolag, telebolag, länsstyrelsen och andra berörda myndigheter för yttrande. Grannar och andra berörda har oftast två-fyra veckor på sig att svara.

Ett förhandsbesked är ofta förenat med vissa villkor. Ett villkor kan till exempel vara att huset skall utformas på ett särskilt sätt så att det passar in med övrig bebyggelse på platsen. Ett annat villkor kan vara att infarten måste ligga på ett visst ställe för att vara trafiksäker.

Tar det lång tid att få ett förhandsbesked

Ett förhandsbesked tar ofta längre tid att handlägga än ett bygglov, sök därför förhandsbesked i god tid. Det beror bland annat på att platsen ska besökas och grannar och andra berörda ska höras. Själva beslutet tas oftast av byggnadsnämnden som oftast bara sammanträder en gång i månaden. Efter den 2 maj 2011 ska det ta max 10 veckor att få beslutet, tiden kan dock förlängas men får inte ta mer än 20 veckor totalt.

Hur länge gäller ett förhandsbesked

Ett positiv förhandsbesked är bindande i två år, vilket betyder att man bör söka bygglov inom den tiden. Byggnadsnämnden kan under de två åren inte avslå en bygglovsansökan för den åtgärd som förhandsbeskedet gäller för. Men det förutsätter givetvis att ansökan om bygglov helt stämmer med förhandsbeskedet. Nämnden kan säga nej till bygglov på grund av sådant som inte har prövats i förhandsbeskedet, till exempel byggnadens exakta placering eller utformning (höjd, fasadutformning, färgsättning).

Vad som händer när man har fått ett förhandsbesked

Om man får ett negativt förhandsbesked så kan man överklaga beslutet till Länsstyrelsen. Ett positivt förhandsbesked ska delges och meddelas till vissa berörda och kungöras i Post- och inrikes tidningar.  Efter det har de som berörs tre till fyra veckor på sig att överklaga. Om ingen överklagar kan man gå vidare i processen med att stycka av tomten, söka bygglov och så vidare.  Man får inte börja bygga förrän man har fått både bygglov och startbesked.